Was verstehen wir unter Rendite und wie berechnet man diese im Immobiliensektor?

Die Renditen Berechnung im Immobiliensektor ist einer der Aspekte, welcher beim Kauf einer Immobilie berücksichtigt werden muss, vor allem wenn es sich um ein Investitionsobjekt handelt. Bei einer Eigennutzung kommt die Tragbarkeitsrechnung zur Anwendung, welche auch die Banken anwenden, um eine Hypothek zu sprechen.
Ein Hauskauf ist heutzutage aufgrund der tiefen Zinsen gegenüber der Miete vorteilhaft. Es müssen jedoch notwendige Überlegungen angestellt werden, bevor man diesen Schritt unternimmt.
Die Rendite von Immobilien ist ein wichtiger Faktor, und es gibt Berechnungsgrundlagen, um einen Schätzwert zu ermitteln.

Wie hoch ist die Rentabilität einer Immobilieninvestition?

Es handelt sich um eine Berechnung der zu erwartenden Mietzinseinnahmen einer Immobilie in Prozent.
Die Faktoren auf welche sich die Formel stützen sind im Wesentlichen vier:
– Jährliche Mietzinseinnahmen
– Unterhaltskosten
– Hypothekarzinsen
– Kaufpreis

Die jährliche Rendite ist nicht so schwierig zu ermitteln.

Die jährlichen Mietzinseinnahmen sind eher schwierig zu bestimmen. Diese hängen von vielen Faktoren ab wie zum Beispiel die Art der Immobilie, Gewerbe- Wohn- oder Industrieimmobilie, die Region und das touristische Potenzial und nicht zu unterschätzen, die Marktsituation.
In der Schweiz haben wir in den letzten Jahren aufgrund niedrigeren Hypothekenzinsen einen Anstieg der Zahl der leer stehenden Häuser und Wohnungen festgestellt. Diese Tatsache beeinflusst die Mietzinserträge und die Rentabilität leidet darunter.
Es gibt jedoch noch andere Argumente, welche berücksichtigt werden müssen.
Gemäss einer Publikation von UBS Real Estate Focus 2020, tendieren junge Menschen eher dazu, Mietwohnungen im Stadtzentrum zu bevorzugen, obwohl die Wohnungen flächenmässig kleiner jedoch attraktiver sind.

Aber wie berechnet man die Rendite einer Immobilie?

Eine gute Nettorendite liegt zwischen 3.0 und 4.5 Prozent. Wenn wir jedoch von einer hohen Rentabilität sprechen kann man sich nicht nur auf die rein mathematische Berechnung verlassen. Es ist auch das Potenzial der Immobilie in der Zukunft und eine allfällige Wertsteigerung zu Berücksichtigen.
Zuerst berechnen wir, wie hoch die zu erwartenden jährlichen brutto Mietzinseinnahmen sind. Wie schon erwähnt ist zu berücksichtigen ob es sich um eine Familienwohnung, Studentenwohnung, gewerbliches Objekt oder um eine Industrie Immobilie handelt. Ebenfalls hängen die Mietzinseinnahmen von der aktuellen Marktsituation und der Anzahl von Leerobjekten im Gebiet ab.

Falls es sich um eine Ferienwohnung oder eine Studentenwohnung handelt, muss man in Betracht ziehen, dass das Objekt nicht über das ganze Jahr vermietet werden kann. Deshalb sind die Touristenströme oder die Anzahl der potenziellen Universitätsstudenten massgebend.
Der zweite Aspekt welcher zu berücksichtigen ist, sind die Fixkosten wie nicht umlagefähige Betriebskosten, Einlagen in den Erneuerungsfond, Rückstellungen für Reparaturen und Leerstandszeiten sowie Verwaltungskosten, Versicherungen und Steuern. Und nicht zu vergessen, die Hypothekarkosten.
Aus der Summe der jährlichen Mietzinseinnahmen und abzüglich der Nebenkosten ergeben sich die netto Mietzinseinnahmen.
Als dritten Punkt für die Berechnung wird der Kaufpreis beigezogen. Um diesen Wert zu erhalten, muss man auch die Nebenkosten beim Immobilienkauf miteinbeziehen. Es handelt sich dabei um die Notariatsgebühren, Handänderungssteuer (Kantonal unterschiedlich), Grundbuchgebühren und allfällige Renovierungskosten.
Nun verfügen wir über alle Parameter, um die netto Rendite unserer Immobilie zu berechnen.
Formel: Jahresnettomieteinnahmen geteilt durch den Kaufpreis mal 100.

Beispiel

Annahme: Wir kaufen eine 4.5 Zimmer Wohnung zum Preis von CHF 850‘000.00 und vermieten diese für CHF 2‘500.00 pro Monat und die Nebenkosten werden zusätzlich dem Mieter in Rechnung gestellt. Die nicht umlagefähigen Betriebskosten sowie Hypothekarzinsen usw. belaufen sich auf CHF 6‘000.00
Mietzinseinnahme CHF 30‘000.00 abzüglich CHF 6‘000.00 = CHF 24‘000.00 dividiert durch CHF 850‘000.00 multipliziert mit 100 resultiert eine netto Rendite von 3.53 %