Cosa si intende per rendimento e come viene calcolato nel settore immobiliare?

Il calcolo dei rendimenti nel settore immobiliare è uno degli aspetti che devono essere presi in considerazione quando si acquista un immobile, soprattutto se lo si acquista a fini d’investimento. Nel caso di immobili ad uso proprio viene utilizzato il calcolo della sostenibilità economica; questo è fondamentale per le banche quando ricevono la richiesta per la concessione dell’ipoteca.
Al giorno d’oggi, l’acquisto di una proprietà è vantaggioso rispetto all’affitto a fronte dei bassi tassi d’interesse. Tuttavia, prima di compiere questo passo, è fondamentale fare le necessarie considerazioni. Il rendimento degli immobili è un fattore importante e ci sono basi di calcolo per determinare un valore stimato.

Qual è la redditività di un investimento immobiliare?

Si tratta di un calcolo del reddito locativo previsto per un immobile in percentuale.
I fattori su cui si basa la formula sono essenzialmente quattro:
– Reddito annuo da locazione
– Costi di manutenzione
– Prezzo d’acquisto
– Interessi ipotecari

Il reddito annuo da locazione non è così difficile da determinare

Questo dipende da molti fattori come il tipo di proprietà, se è volta a fini commerciali, residenziali, dalla regione nella quale è situato l’immobile, dal potenziale turistico e, non da ultimo, anche dalla situazione del mercato.
In Svizzera, negli ultimi anni abbiamo assistito ad un aumento del numero di appartamenti vuoti, non locati a causa dei tassi ipotecari molto attrattivi. Questo fatto influenza il reddito da locazione e i relativi investimenti. Tuttavia, ci sono altri argomenti che devono essere presi in considerazione.
In Svizzera un buon rendimento netto è compreso tra il 3,0% e il 4,5%. Tuttavia, quando si parla di alta redditività, non si può fare affidamento solo su calcoli puramente matematici. Occorre anche considerare il potenziale dell’immobile in futuro e di un eventuale aumento del suo valore.
Secondo una pubblicazione di UBS Real Estate Focus 2020, i giovani tendono a preferire l’affitto di appartamenti in centro città. A parità di prezzo, in città gli appartamenti offrono superfici più contenute rispetto agli appartamenti della periferia. I primi risultano comunque essere più attraenti grazie ai servizi offerti da un centro cittadino.

Ma come si calcola la redditività di un immobile?

Prima di tutto, calcoliamo quanto è alto il reddito annuo lordo atteso per l’affitto. Come già detto, bisogna valutare il tipo d’investimento, sia questo un appartamento ad uso familiare, un appartamento per studenti o di una proprietà ad uso commerciale. Il reddito da locazione dipende anche dalla situazione attuale del mercato immobiliare ed economico, come pure, al numero di immobili non locati nella stessa zona.
Quando si parla di una proprietà per l’affitto di vacanza o di un appartamento per studenti, bisogna considerare che l’oggetto potrebbe rimanere vuoto per alcuni periodi dell’anno, pertanto i flussi turistici o il numero di potenziali studenti sono decisivi per fare una proiezione realistica.
Il secondo aspetto da considerare sono i costi fissi come le spese di gestione non ripartibili. Questi sono i depositi da versare nel fondo di rinnovamento, gli accantonamenti per le riparazioni o rinnovi della singola unità privata, la percentuale di rischio che l’immobile non venga affittato immediatamente, nonché le spese amministrative, assicurative e fiscali con i relativi costi ipotecari. Il reddito netto da locazione è la somma del reddito annuo da locazione sottratte le spese di gestione.
Il prezzo di acquisto è un ulteriore parametro per il calcolo. Per ottenere questo valore si devono valutare le spese di un’eventuale ristrutturazione e le spese burocratiche legate all’acquisto di un immobile; qui parliamo delle spese notarili, dell’imposta sul passaggio di proprietà che varia da cantone a cantone e delle tasse catastali.
Ora abbiamo tutti i parametri per calcolare il rendimento netto della nostra proprietà e applichiamo la seguente formula:
Reddito annuo netto da locazione diviso Prezzo d’acquisto per 100 uguale % di Reddito netto.

Esempio

Acquistiamo un appartamento di 4.5 locali al prezzo di CHF 850’000.00 e lo affittiamo per CHF 2’500.00 al mese. I costi aggiuntivi come elettricità, riscaldamento e percentuali sulla manutenzione, sono a carico dell’inquilino, mentre i costi d’esercizio non ripartibili, come pure gli interessi ipotecari, il fondo di rinnovamento, le spese straordinarie e altro, sono a carico del proprietario. Per ipotesi, questi costi a carico del proprietario ammontano a CHF 6’000.00 annui.
Ricavi da locazione CHF 30’000.00 – Costi d’esercizio CHF 6’000.00 = CHF 24’000.00/CHF 850’000.00 x 100 Risulta un rendimento netto annuo del 3,53%.